Evinizi Airbnb, Booking veya günlük/haftalık olarak kiralamak istiyorsanız, 1 Ocak 2024'ten bu yana atmanız gereken ilk yasal adım izin belgesi (halk arasında "günlük kiralık ruhsatı") almaktır. Bu rehber, 7464 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik kapsamındaki süreci en ince ayrıntısına kadar — kim alır, hangi şartlar var, hangi belgeler gerekir, e-Devlet başvurusu nasıl yapılır, ücret ve süreler nedir, plaket ve devir nasıl işler, izinsiz kiralamanın cezaları nelerdir — adım adım anlatır.
- Zorunlu: 100 günden kısa turizm amaçlı kiralama için, sözleşmeden önce.
- Kim verir: Kültür ve Turizm Bakanlığı; başvuru yalnızca e-Devlet'ten.
- En kritik şart: Binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle muvafakati.
- Bina sınırı: 3'ten fazla daireli binada aynı kişi adına en çok %25; 5+ dairede işyeri ruhsatı.
- İzinsiz ceza: 100.000 → 500.000 → 1.000.000 TL kademeli.
- Plaket: Kapıya asılması ve ilan numarasının belirtilmesi zorunlu.
1. İzin belgesi nedir?
7464 sayılı "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" 2 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2024 itibarıyla yürürlüğe girdi. Uygulamanın ayrıntıları ise aynı tarihte yürürlüğe giren Yönetmelik ile belirlendi.
Kanun, bir konutun 100 günden kısa süreli ve turizm amacıyla (yani Airbnb, Booking, Vrbo, günlük/haftalık kiralama gibi) kullanıma sunulmasını düzenler. Bu tür bir kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması zorunludur.
İzin belgesi; konutun Yönetmelik'teki nitelikleri sağladığını ve turizm amaçlı kiralanmasına izin verildiğini gösterir. Belge yalnızca izin verilen bağımsız bölümü kapsar; binanın tamamına ya da diğer dairelere otomatik bir hak vermez ve konutun asli (konut) fonksiyonunu değiştirmez.
2. Kimler almak zorunda?
- Dairesini Airbnb, Booking.com, Vrbo, Agoda gibi platformlarda günlük/haftalık kiralayan tüm ev sahipleri.
- Kendi web sitesi, sosyal medya, tanıdık ya da emlakçı aracılığıyla kısa dönem kiralama yapanlar.
- Birden fazla dairesini bu amaçla kiralayan gerçek ya da tüzel kişiler (ek şartlarla — aşağıda).
İzin belgesi konut (bağımsız bölüm) bazında düzenlenir: üç ayrı daireniz varsa üç ayrı izin belgesi başvurusu yaparsınız. Belge, o konut için verilen kişiye özeldir.
3. İzinsiz kiralamanın cezaları
Kanun, izinsiz faaliyeti caydırmak için kademeli ve yüksek idari para cezaları öngörür:
| Durum | Ceza | Verilen süre |
|---|---|---|
| İzin belgesi olmadan kiralama | 100.000 TL | +15 gün (belge alması için) |
| 15 gün sonunda hâlâ izinsiz devam | 500.000 TL | +15 gün daha |
| Yine izinsiz devam | 1.000.000 TL | — |
| İzinsiz konuta aracılık (emlakçı/platform vb.) | 100.000 TL | her sözleşme için |
4. En kritik şart: Kat malikleri oy birliği
Başvurunun kalbi budur ve en sık ret sebebidir. İzin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri, oy birliğiyle turizm amaçlı kiralamaya muvafakat etmiş olmalıdır.
- Çoğunluk yetmez: Kanun "oy birliği" arar. Tek bir kat malikinin bile onay vermemesi başvuruyu durdurur.
- Noter onayı: Muvafakat/karar genellikle noter onaylı istenir.
- Açık ifade: Metin, ilgili bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanmasına izin verildiğini açıkça belirtmelidir.
- Malik değişimi: Bina içinde daire el değiştirirse, yeni maliklerin de bu iradeye dahil olması beklenir.
5. Bina sınırları: %25 kuralı ve 5+ daire
Aynı binada birden çok daireyi kiralamak isteyenler için ek sınırlar vardır:
- %25 sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla dairelerin %25'i için izin belgesi düzenlenebilir.
- 5+ daire → işyeri ruhsatı: Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse, başvuruda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı ibrazı zorunludur.
Bu kurallar, bir binanın tümüyle "otel gibi" işletilmesini sınırlamayı ve komşuların yaşam hakkını korumayı amaçlar.
6. Diğer şartlar
- Yapı kullanma izni (iskân): Konut iskânlı olmalı ve konut olarak kullanılıyor olmalıdır.
- Nitelikler: Yönetmelik konutta bulunması gereken asgari nitelikleri (güvenlik, donanım vb.) belirler. "Yüksek nitelikli konut" statüsündeki yapılar için farklı hükümler uygulanabilir.
- Kiraya veren bilgileri: Gerçek kişide kimlik; tüzel kişide yetki/imza belgeleri gerekir.
- Sözleşme: Turizm amaçlı kiralama sözleşmesi ancak izin belgesi alındıktan sonra yapılabilir.
7. Gerekli belgeler
Başvuruda genellikle aşağıdaki belgelerin taranmış (PDF) kopyaları istenir. Kesin liste, konutun durumuna ve il müdürlüğüne göre değişebilir.
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Kat malikleri muvafakati | Tüm maliklerin oy birliğiyle verdiği, noter onaylı muvafakat/karar |
| Konut maliki başvuru beyanı | Malik(ler)in başvuru muvafakat beyanı |
| Tapu belgesi | Bağımsız bölüme ait güncel tapu kaydı |
| Yapı kullanma izni (iskân) | Konutun iskânlı olduğunu gösteren belge |
| Kimlik / imza sirküleri | Gerçek kişide kimlik; tüzel kişide imza sirküleri ve yetki belgesi |
| İşyeri açma ve çalışma ruhsatı | Yalnızca aynı binada 5+ daire kiralayanlar için |
| DASK & abonelik belgeleri | Bazı başvurularda talep edilebilir |
8. Adım adım e-Devlet başvurusu
Başvurular yalnızca e-Devlet üzerinden yapılır. Elden/fiziki başvurular değerlendirmeye alınmadan iade edilir.
- Belgeleri hazırlayın. Tüm belgeleri okunaklı biçimde tarayıp PDF yapın. Özellikle noter onaylı kat malikleri muvafakatini en başta alın — süreç en çok burada uzar.
- e-Devlet'e giriş yapın. turkiye.gov.tr'de "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzni" hizmetini arayın.
- Konut bilgilerini girin. Adres, ada/parsel, bağımsız bölüm ve tapu bilgilerini eksiksiz ve doğru doldurun.
- Belgeleri yükleyin. İstenen tüm PDF'leri ilgili alanlara ekleyin; eksik/okunmaz belge en sık ret sebebidir.
- Başvuruyu gönderin. İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü başvurunuzu inceler; gerektiğinde yerinde kontrol yapılır.
- Sonucu takip edin. Başvuru genellikle 30 gün içinde olumlu/olumsuz sonuçlanır. Onaydan sonra izin numarası verilir ve plaket süreci başlar.
9. Süre ve ücretler
- Başvuru: e-Devlet üzerinden ücretsizdir.
- Belge + plaket ücreti: Her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. 2024'te belge ücreti 5.000 TL seviyesindeydi; 2025 için belge ve plaket toplamı yaklaşık 15.000 TL olarak uygulandı. Güncel tarifeyi başvuru anında teyit edin.
- Sonuçlanma: Başvuru ~30 gün içinde karara bağlanır; belge düzenlenmesi en geç 3 ay içinde tamamlanır.
10. Plaket ve ilan numarası
İzin belgesi onaylandıktan sonra Bakanlıkça hazırlanan plaket ev sahibine teslim edilir ve konutun girişine asılması zorunludur. Ayrıca izin/plaket numarasının, kiralama yapılan tüm platform ilanlarında belirtilmesi gerekir. Bu numara, misafirler ve denetim açısından faaliyetinizin yasal olduğunun kanıtıdır ve platformların doğrulama istediği alandır.
11. Devir ve sona erme
İzin belgesi konuta değil kişiye bağlıdır. Konut satılır veya el değiştirirse belge kendiliğinden yeni sahibe geçmez; devir için yeni kiraya verenin ayrı başvuru yapması gerekir. Faaliyetin sona ermesi, şartların kaybı veya aykırılık hâllerinde belge iptal edilebilir. Bilgilerde değişiklik olduğunda süresi içinde bildirim yapılması beklenir.
12. Vergi boyutunu atlamayın
İzin belgesi (ruhsat) ile vergi mükellefiyeti iki ayrı süreçtir ama birbirini tetikler. Sürekli ve organize kısa dönem kiralama çoğunlukla ticari kazanç kapsamında değerlendirilir; bu da mükellefiyet, KDV ve beyanname yükümlülükleri doğurabilir. Detaylar için Kısa dönem kiralamada vergi ve beyanname rehberi yazımıza bakın ve bir mali müşavirle çalışın.
13. Sık yapılan hatalar
- Muvafakati eksik toplamak: "Çoğunluk yeter" sanmak. Kanun oy birliği ister; bir imza eksikse başvuru reddedilir.
- Sözleşmeyi önce yapmak: İzin belgesi öncesinde alınmalı; misafir almaya başladıktan sonra değil.
- İskânsız konut: Yapı kullanma izni olmayan konutlarda süreç tıkanır.
- %25 / 5 daire sınırını gözden kaçırmak: Aynı binada portföy kuranlar için kritik.
- İlanına numara koymamak: Plaket/izin numarası girilmeyen ilan askıya alınabilir.
- Vergiyi atlamak: Ruhsat ayrı, mükellefiyet ayrıdır; ikisini birlikte planlamamak sonradan ceza doğurur.
- Devri unutmak: Konutu alan yeni malik, mevcut belgeyle faaliyete devam edemez.
Bu süreci sizin yerinize biz yönetelim
Ollo Homes olarak izin belgesi başvurusundan muvafakat toplamaya, ilandan fiyatlandırmaya ve misafir yönetimine kadar tüm süreci üstleniyoruz. Evinizi 13 yıllık Superhost deneyimiyle değerlendirelim.
Ücretsiz değerlendirme alınSık sorulan sorular
Airbnb için izin belgesi zorunlu mu?
Tek bir komşu onay vermezse ne olur?
İzin belgesi olmadan kiralarsam ceza ne kadar?
Aynı binada kaç dairemi kiralayabilirim?
Başvuru ne kadar sürede sonuçlanır?
Evi satarsam izin belgesi alıcıya geçer mi?
Kiracıyım, evi Airbnb'ye açabilir miyim?
Kaynaklar
- e-Devlet — Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzni Başvurusu
- Mevzuat.gov.tr — 7464 sayılı Kanun
- Kültür ve Turizm Bakanlığı — Başvuru Kılavuzu (PDF)